Πώς να «σώσετε» την κατοικία σας πριν ή μετά τον πλειστηριασμό

Η απειλή του πλειστηριασμού αποτελεί σοβαρό πρόβλημα για πολλούς δανειολήπτες, όταν υφίσταται αδυναμία εξυπηρέτησης δανείων. Ωστόσο, όπως επισημαίνει η Κατερίνα Φραγκάκη Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω υπάρχουν τρόποι να προστατεύσει κανείς την πρώτη κατοικία του, δικαστικοί όσο και εξωδικαστικοί, πριν και μετά την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού.

Αναλυτικότερα, σύμφωνα με την δικηγόρο Κατερίνα Φραγκάκη έχουν τις εξής επιλογές:

Εξωδικαστικές Ενέργειες πριν τον Πλειστηριασμό

Επικοινωνία με την Τράπεζα και τους servicers: Η πρώτη κίνηση που μπορεί να κάνει ένας δανειολήπτης  είναι η επαφή με τις τράπεζες ή τις εταιρείες διαχείρισης (servicers) που διαχειρίζονται το δάνειο. Η διαδικασία αυτή είναι δύσκολη και χρονοβόρα καθώς συχνά, οι πιστωτές ζητούν υπέρογκες προκαταβολές και υψηλές δόσεις με αποτέλεσμα να είναι δύσκολο να επιλυθεί το ζήτημα εξωδικαστικά και να μην προχωρήσουν σε πλειστηριασμό. Βασικές επιλογές περιλαμβάνουν τα εξής :

• Αναδιάρθρωση δανείου: Προτείνεται νέος διακανονισμός, όπως μείωση του επιτοκίου, επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής ή προσωρινή αναστολή δόσεων.
• Ρύθμιση οφειλών: Η υποβολή αιτήματος για ρύθμιση μπορεί να οδηγήσει σε μερική διαγραφή του χρέους ή συμφωνία για μικρότερες μηνιαίες δόσεις.

Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών: Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός (Ν. 4738/2020) επιτρέπει σε φυσικά πρόσωπα να υποβάλουν αίτηση για συνολική ρύθμιση των χρεών τους. Τα βασικά χαρακτηριστικά του είναι:

• Δυνατότητα ρύθμισης οφειλών προς τράπεζες και servicers σε έως 420 δόσεις , δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία σε έως 240 δόσεις .
• Υποχρεωτική αποδοχή της ρύθμισης από τους πιστωτές, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένοι όροι ευάλωτου δανειολήπτη.

Ένταξη στην πλατφόρμα ευάλωτου:  

Με την υποβολή της αίτησης ευάλωτου προστατεύεται η πρώτη κατοικία και σταματά ο πλειστηριασμός

Δικαστικές Ενέργειες πριν τον Πλειστηριασμό

Πριν τον πλειστηριασμό, ένας δανειολήπτης έχει στη διάθεσή του διάφορα νομικά «όπλα» για να προστατεύσει την περιουσία του και να αναστείλει τη διαδικασία. Τα κυριότερα νομικά μέσα περιλαμβάνουν:

Ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής: Η διαταγή πληρωμής αποτελεί το πρώτο βήμα για την έναρξη των διαδικασιών εκτέλεσης (κατάσχεση και πλειστηριασμός). Ο δανειολήπτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή εναντίον της διαταγής πληρωμής, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• Προθεσμία:Η ανακοπή πρέπει να ασκηθεί εντός 15 ημερών από την επίδοση της διαταγής πληρωμής.
• Λόγοι Ανακοπής: Η απαίτηση της τράπεζας είναι αβάσιμη ή έχει εξοφληθεί.

Το δάνειο περιέχει καταχρηστικούς όρους.

Η τράπεζα δεν τήρησε την υποχρέωση καλόπιστης διαπραγμάτευσης.

Ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης

Αν η διαδικασία της κατάσχεσης έχει ήδη ξεκινήσει, ο δανειολήπτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Η κατασχετήρια έκθεση συντάσσεται από τον δικαστικό επιμελητή και καταγράφει την έναρξη της κατάσχεσης επί του ακινήτου.

• Προθεσμία: Η ανακοπή πρέπει να ασκηθεί εντός 45 ημερών από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης.
• Λόγοι Ανακοπής:
• Ακυρότητα της διαδικασίας κατάσχεσης (π.χ. ελλιπής ή εσφαλμένη κοινοποίηση).
• Ελλείψεις στη νομιμότητα της κατασχετήριας έκθεσης.

Διόρθωση της πρώτης τιμής προσφοράς

Η τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου ορίζεται στην κατασχετήρια έκθεση. Αν ο δανειολήπτης κρίνει ότι η τιμή είναι υπερβολικά χαμηλή, μπορεί να ασκήσει αίτηση διόρθωσης με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων  για να την αναθεωρήσει .

• Προθεσμία: Εντός της προθεσμίας των 15 εργασίμων ημερών πριν τον πλειστηριασμό.

Πτώχευση Φυσικού Προσώπου

Ο Νέος Πτωχευτικός Κώδικας δίνει τη δυνατότητα πτώχευσης φυσικού προσώπου. Με την αίτηση:

• Διαγράφονται όλες οι οφειλές, αλλά ο οφειλέτης χάνει την περιουσία του.
• Υπάρχει δυνατότητα επαναγοράς της πρώτης κατοικίας μέσω ειδικού φορέα σε περίπτωση ευάλωτου δανειολήπτη.

Ενέργειες μετά τον Πλειστηριασμό

Ανακοπή Πλειστηριασμού κατά της περίληψης της κατακυρωτικης έκθεσης: Η ανακοπή είναι νομικό μέσο για την ακύρωση του πλειστηριασμού, που ασκείται εντός 60 ημερών από την μεταγραφή της περίληψης  . Βασικοί λόγοι περιλαμβάνουν:

• Πλημμέλειες στη διαδικασία του πλειστηριασμού.
• Λάθη στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.

Αίτηση Αναστολής Εκτέλεσης: Αν ο πλειστηριασμός ολοκληρωθεί και υπάρχει κίνδυνος έξωσης, ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτηση για αναστολή εκτέλεσης της έξωσης, επικαλούμενος:

• Ανθρωπιστικούς λόγους (π.χ., παρουσία παιδιών ή ευπαθών ομάδων).

Διαπραγμάτευση με τον Αγοραστή: Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο οφειλέτης μπορεί να διαπραγματευτεί με τον νέο ιδιοκτήτη (πλειοδότη), προτείνοντας:

• Μίσθωση της κατοικίας.
• Επαναγορά του ακινήτου.

Λόγοι για την Αποφυγή της Έξωσης

Επίκληση Ειδικών Προστατευτικών Διατάξεων: Ο νόμος παρέχει προστασία για ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως άτομα με αναπηρία, ανέργους και χαμηλόμισθους. Η προσφυγή σε αυτές τις διατάξεις μπορεί να καθυστερήσει την έξωση ή να την αποτρέψει εντελώς.

Υπαγωγή στο Πρόγραμμα “Ευάλωτος Δανειολήπτης”: Το πρόγραμμα προσφέρει ειδικές διευκολύνσεις, όπως:

• Επιδότηση ενοικίου σε περίπτωση απώλειας της κατοικίας.
• Δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας μέσω κοινωνικών φορέων.

Γίνεται σαφές ότι η απώλεια της πρώτης κατοικίας αποτελεί τον μεγαλύτερο κίνδυνο όταν ένας οφειλέτης δεν έχει ρυθμίσει τις οφειλές τους, αλλά υπάρχουν πολλά διαθέσιμα εργαλεία για να την αποτρέψει κανείς ή να μειώσει τις επιπτώσεις. Ο συνδυασμός εξωδικαστικών και δικαστικών ενεργειών και  η έγκαιρη αντίδραση αποτελούν τους τρόπους επίλυσης του προβλήματος .

ΠΗΓΗ: enikonomia.gr